Узнайте, как происходит оценка недвижимости: какие критерии играют роль на практике? Законный порядок проведения процедуры и его этапы. Анализ основных подходов к оценке Кто такие эксперты, и как они работают

Оценка экспертная - это название целой системы диагностических методов, которые чрезвычайно широко применяются в менеджменте, экономическом анализе, психологии, маркетинге и других сферах. Эти методы позволяют охарактеризовать, классифицировать, присвоить определенный ранг или оценку событиям и понятиям, которые не поддаются количественному измерению.

В каких случаях необходима экспертная оценка

В ходе какого-либо исследования на любом из его этапов может быть применен метод В управленческой деятельности он может пригодиться:

На стадии определения целей и задач исследовательского процесса.
Во время построения или проверки гипотезы.
Для разъяснения проблемной ситуации. Для интерпретации происходящих процессов и событий.
Чтобы обосновать адекватность применяемого инструментария.
Для генерации рекомендаций, а также для реализации многих других целей.

Проведение экспертной оценки оправдано в тех случаях, когда нельзя принять решение, основываясь на точных расчетах (для составления психологического портрета, рабочей характеристики, оценки экономической неопределенности и рисков).

Чаще всего применение таких оценок становится важным в ситуации выбора одного или нескольких вариантов из предложенного множества:

Запуск в серийное производство одного из разработанных вариантов продукции.
Подбор космонавтов из многочисленных претендентов.
научной работы, который будет профинансирован.
Выбор предприятия, которое получит экологический кредит.
Определение инвестиционного проекта для вложения финансовых средств.

Кто такие эксперты, и как они работают

Как следует из названия метода, экспертная оценка предполагает привлечение одного или нескольких специалистов-экспертов, компетентных для вынесения оценок лиц, а также обработку их мнения. Подбор экспертов осуществляют с учетом адекватности их суждений и опыта в данной области.

Оценка экспертная может быть выражена как количественно, так и качественно. Данные экспертных исследований нужны руководителям, менеджерам и сотрудникам управляющего звена как основание для принятия решений.

Разработка экспертной оценки чаще всего проводится путем создания рабочей группы, которая занимается организацией деятельности эксперта (или нескольких экспертов). Если приходится задействовать более одного человека, их объединяют в экспертную комиссию.

Сколько экспертов потребуется?

В зависимости от специфики задания и возможностей предприятия, для проведения экспертной оценки может быть приглашен один или несколько экспертов. При этом оценка экспертная называется индивидуальной или коллективной.

Индивидуальной становится оценка, которой преподаватель характеризует глубину знаний студента. Также к этому типу относят диагноз, поставленный одним врачом. Однако при спорных или сложных ситуациях (серьезное заболевание, постановка вопроса об отчислении учащегося), прибегают к коллективному решению вопроса. Здесь необходимы симпозиумы врачей и организация комиссии преподавателей.

Такой же алгоритм действует и в армии: чаще всего решение принимается командующим единолично, однако при необходимости собирают военный совет.

Последовательность процедуры оценивания

Последовательность формирования актуальной и объективной экспертной оценки представляет собой такие этапы:

Проведение которую требуется исследовать.
Подбор экспертов для проведения процедуры.
Изучение существующих способов, с помощью которых будет выполнен замер экспертных оценок.
Проведение самой процедуры оценивания.
Сведение и анализ информации, полученной в ходе оценивания.

При этом может потребоваться выполнение проверки входных данных, на которых будет основана оценка экспертная. В некоторых случая рабочей группе приходится менять состав экспертной группы или прибегать к повторному замеру тех же вопросов (с целью сопоставить в дальнейшем полученную оценку с объективными данными из других источников).

Ход оценивания: характеристика этапов

Большое значение для успешного проведения процедуры имеет компетентное решение организационных вопросов:

Планирование затрат на мероприятие (оплата услуг экспертов и специалистов по анализу полученных данных, расходы на аренду помещения, покупка канцтоваров).
Подготовка необходимых материалов (составление и распечатка бланков, обеспечение инвентарем).
Выбор и инструктаж модератора мероприятия.

В процессе работы эксперты должны руководствоваться выделенным регламентом, так как дополнительное время на принятие решения не влияет на его точность.

Когда будут получены ответы всех специалистов, выполняется оценка экспертного заключения. При этом учитывается степень согласованности всех мнений. Если однозначного согласия нет, рабочая группа должна выяснить причину разногласий, зафиксировать образование нескольких групп мнений и отсутствие согласованности как результат экспертной оценки. Затем оценивается ошибка исследования и выполняется построение модели на основании тех данных, которые были получены. Это необходимо, чтобы впоследствии можно было провести аналитическую экспертизу.

Методы, применяемые для проведения индивидуальной экспертной оценки: что такое интервью

Среди самых действенных и часто применяемых методик можно назвать:

Аналитический способ.
Метод написания сценария.
Интервью.

В согласии с методикой проведения интервью, прогнозист беседует с экспертом, задавая ему вопросы. Предметом разговора становятся перспективы развития объекта или явления, о котором идет речь. Программа опросника разрабатывается заранее.

Эффективность и качество экспертной оценки напрямую зависят от того, сможет ли эксперт в условиях ограниченного времени предоставить заключение.

Проведение экспертизы аналитическим методом

Выбирая аналитический метод для осуществления оценки, специалист-эксперт должен подготовиться к тщательному выполнению самостоятельной работы. Ему предстоит анализировать тенденции, оценивать состояние и возможные пути развития объекта, по отношению к которому применяется прогнозирование.

Система экспертных оценок предусматривает изучение всей информации об объекте, которая доступна эксперту. Результат оформляется как

Основным преимуществом аналитического метода становится то, что специалист может проявить все свои индивидуальные способности.

Правда, этот способ не подходит для анализа крупных и сложных систем, так как эксперту может не доставать знаний из смежных областей.

Осуществление экспертизы путем написания сценариев

Строго говоря, этот метод не должен быть отнесен только к категории индивидуальных способов оценивания, так как он с успехом применяется для работы в группе.

Чтобы использовать этот метод, эксперту следует определить логику изучаемых процессов и явлений относительно времени и разных комбинаций условий. Затем он сможет установить предположительную последовательность событий (их развитие, переход от ситуации в данный момент к прогнозируемому состоянию). Сценарий отражает все ступени решения задачи, а также предусматривает возникновение возможных препятствий.

Коллективная экспертиза: метод «мозгового штурма»

Для оценки сложных, масштабных, многоуровневых систем не обойтись без привлечения нескольких специалистов-экспертов.

Порученное задание они могут выполнить, применяя один из методов:

Коллективную генерацию идей («мозговая атака»).
Метод «635».
Метод Дельфи.
Оценку комиссий.

Благодаря коллективным усилиям и особенной организации, эксперты могут эффективно провести самые сложные процедуры, такие как экспертная оценка рисков для инвестиционного проекта или прогнозирование деятельности различных систем.

«Мозговой штурм» позволяет в полной мере раскрыть творческие данные экспертов. На первом этапе специалисты активно генерируют идеи, затем применяют деструктурирование (подвергают их критике, разрушают), выдвигают контридеи и вырабатывают согласованную точку зрения.

Главным условием становится отсутствие критики вначале и высказывание всех спонтанно возникающих идей.

Специфика метода «635»

Такое название метод получил из-за приема, который применяют эксперты при его использовании: каждый из шести экспертов записывает на листе бумаги три спонтанно возникших идеи за период, равный пяти минутам.

В чем особенность метода Дельфи

Целью разработки этого способа экспертного оценивания стала необходимость в более строгой и обоснованной процедуре, которая могла бы дать объективный и максимально полезный результат.

Его применяют эксперты, приглашенные в научные и технические институты, инвестиционные и страховые компании, а также в ряде других случаев.

Суть метода в том, что проводят многотуровые индивидуальные опросы (зачастую с помощью анкет). Затем выполняется компьютерный анализ экспертных оценок для формирования коллективного мнения. При этом выявляют и обобщают аргументы для защиты каждого суждения.

На следующем этапе полученные результаты передают экспертам для корректировок. Их несогласие с коллективным суждением должно быть письменно обосновано. В результате многократного возвращения оценки на корректировку рабочая группа добивается сужения диапазона и выработки согласованного суждения, касающегося перспектив развития исследуемого объекта.

Чем хорош метод:

Эксперты, принимающие участие в оценке, не знают друг друга и не общаются. Таким образом, исключено их взаимодействие.
Результаты предыдущих туров также представляют интерес и ценность для рабочей группы.
Представляется возможность получения статистической характеристики группового мнения.

Несмотря на относительно высокую затратность и продолжительность, этот метод становится лучшим способом предопределения развития долгосрочных ситуаций проблемного характера.

Нередко оценка выполняется специально организованной комиссией (метод комиссий), которые за «круглым столом» рассматривают все аспекты проблемы и принимают согласованное решение. Недостатком становится влияние участников друг на друга и искажение результатов. Примером может служить экспертная преподавателей и врачей.

Другие методы

Выше были перечислены самые распространенные методы выполнения экспертизы, но в практике производственных, научных и исследовательских организаций применяются и другие.

В зависимости от специфики ситуации, которую требуется спрогнозировать, а также от ресурсов и возможностей предприятия, могут быть применены:

Деловая игра. Она позволяет смоделировать необходимое количество ситуаций для изучения особенностей системы управления или других процессов.
«Суд» - инсценировка судебного процесса, при котором некоторые эксперты защищают варианты решений, другие пытаются их опровергнуть.
Метод доклада - после проведения анализа, эксперт выражает свое мнение в виде аналитической записки или доклада. Это актуально при необходимости проведения относительно несложной работы (например, экспертная оценка автомобиля для страхования, налогообложения или возмещения ущерба).

В качестве итога можно отметить, что существование большого количества методов и способов проведения экспертной оценки позволяет руководителю предприятия и рабочей группе выбрать наиболее эффективный вариант для решения конкретной проблемы.

Это упорядоченный процесс, базирующийся на рассмотренных в предшествующих пунктах принципах. Он основывается на научном методе и применим для широкого круга оценочных задач. Для прогнозирования ситуаций, корректировки фактов и предположений используется рыночная и другая информация.

Весь процесс оценки объекта недвижимости состоит из шести этапов, а именно:

1) определение задачи,

2) составление плана оценки,

3) сбор и проверка информации,

4) применение наиболее целесообразных подходов к оценке объекта и анализ вариантов лучшего использования,

5) согласование,

6) отчет о результате оценки стоимости объекта.

Рассмотрим каждый из этих этапов.

Этап 1. Определение задачи.

Условие задачи безусловно диктует клиент, Он определяет, для какой цели производится оценка. Но оценщик очень тщательно и щепетильно должен уточнить все интересы и намерения клиента, поскольку от правильно поставленной задачи будет зависеть и результат. При этом обязательно необходимо и важно идентифицировать реальный объект и определить связанные с ним юридические права.

 идентификацию объекта недвижимости,

 установление и уточнение юридических прав,

 дату оценки,

 описание целей оценки,

 определение вида стоимости,

 определение дополнительных условий.

Этап 2. Составление плана оценки объекта недвижимости.

После определения и уяснения задачи необходимо искать пути её решения.

Это целесообразнее всего сделать через структурирование процесса оценки, т.е. составления общей схемы, предусматривающей рассмотрение в первую очередь общих факторов, а затем уже более специфических. Например, с регионального уровня стоимости идентичных объектов необходимо переходить (спускаться) к стоимости на уровне местного рынка или его сегмента. На нижнем уровне осуществляется анализ конкретных факторов, влияющих на стоимость данного земельного участка и находящихся на нем зданий и сооружений.

Последовательность процедур этого этапа включает:

1) определение требований к информации;

2) выявление источников её получения;

3) идентификацию наиболее подходящей методологии;

4) определение затрат времени и трудозатрат;

5) составление плана работы;

6) конкретизация предложений об условиях выполнения задания и гонораре;

7) подписание договора.

Необходимо заметить, что последние пункты служат для уточнения и повышения ответственности и оценщика, и клиента.

Этап 3. Сбор и анализ информации.

Очевидно, что реальная оценка стоимости объекта недвижимости может быть получена при наличии полной и достоверной информации, включающей как общие, так и специальные данные.

К общим данным относятся сведения экономического, социального, правового, экологического характера. Источниками такой информации являются статистические отчеты, финансово-экономические издания и журналы по оценке недвижимости. Для достоверной оценки необходимо также знать уровень инфляции, ставки банковского кредита и реинвестирования, покупательскую способность, уровень цен, занятости и др.

К общим относятся и данные о районе местонахождения объекта оценки.

Специальные данные должны содержать сведения о праве собственности на объект, общую характеристику земельного участка и факторов, улучшающих качества объекта.

Физическая характеристика земельного участка должна быть полной и отражать наиболее важные его параметры:

 площадь и форму (т.е. размер, границы по улице, реке, магистрали);

 топографические и ландшафтно-композиционные особенности (рельеф, пейзаж, наличие водоёмов, растительности);

 описание ближайшей прилегающей к участку территории (наличие дорог, подъездных путей, остановок общественного транспорта, застройки), социальной инфраструктуры;

 возможные улучшения на участке (развитие элементов существующей инфраструктуры).

Необходимо также иметь информацию о продажах и доходности аналогичных объектов, затратах на их создание, что потребуется при оценке недвижимости тем или иным методом.

Этап 4. Анализ вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости предполагает поиск возможностей увеличения дохода как от земли, так и от строений.

Этап 5. Согласование.

В ходе этого процесса (называемого «экзаменом совести») оценщик заново проверяет достоверность информации, применимость тех или иных принципов оценки, заново пересматривает показатели стоимости и определяет окончательный результат.

Согласование предусматривает следующие процедуры:

 обзор факторов стоимости в их связи с принципами оценки;

 повторную проверку статистических и вероятностных показателей;

 логические рассуждения и суждения на основе здравого смысла по показателям рассмотренных вариантов;

 окончательное заключение о стоимости оцениваемого объекта после сведения показателей оценки в итоговую таблицу.

Оценка стоимости предприятия и бизнеса - сложный и трудоемкий процесс, включающий в себя следующие стадии оценки , которые уже затем делятся на этапы оценки :

Определение проблемы
Предварительный осмотр предприятия и заключение договора на оценку
Сбор и анализ информации
Анализ конъюнктуры рынка
Оценка земельного участка
Выбор методов оценки и их применение для оценки анализируемого объекта
Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов
Подготовка отчета и заключения об оценке
Доклад об оценке

Этапы оценки в свою очередь состоят из:

1. Определение проблемы.

Данная стадия оценки стоимости предприятия и бизнеса подразделяется на следующие этапы оценки: идентификация предприятия, выявление предмета оценки, определение даты оценки, формулировка целей и функций оценки, определение вида стоимости, ознакомление Заказчика с ограничительными условиями. При идентификации предприятия указываются его полное и сокращенное названия, организационно-правовая форма, место его регистрации, местоположение, отрасль производства, основные виды выпускаемой продукции и пр.

Предмет оценки стоимости предприятия и бизнеса- это вид имущественных прав, которым оцениваются права на предприятие, права на материальные активы предприятия, права на акционерный капитал акционерного общества, доля участника в уставном капитале предприятия, права на пакет акций предприятия или какой-либо иной интерес.

Определение даты оценки или момента времени, на который выполняется оценка, - даты продажи предприятия, его осмотра, судебного разбирательства, связанного с разделением имущественного комплекса, и другие случаи.

Определение цели оценки стоимости предприятия и бизнеса(то есть того, какой вид стоимости требуется определить) - важный этап, от которого зависит выбор методики проведения оценки. Например, методы, используемые для оценки предприятия в целях налогообложения, могут значительно отличаться от тех, которые применяются в целях его ликвидации.

2. Предварительный осмотр предприятия и заключение договора на оценку.

Эта стадия подразделяется на следующие этапы оценки: предварительный осмотр предприятия и знакомство с его администрацией, определение исходной информации и источников информации, определение состава группы экспертов-оценщиков, составление задания на оценку и календарного плана, подготовка и подписание договора на оценку.

3. Сбор и анализ информации.

Данную стадию оценки стоимости предприятия и бизнеса можно разбить на следующие этапы оценки: сбор и систематизация общих данных, сбор и анализ специальных данных, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.

Самый распространенный способ представления общих данных - это разбивка их на подразделы, касающиеся сектора рынка, на котором функционирует предприятие, вида продукции и цен на нее, местоположения предприятия (т.е. данных о городе, районе, где расположено предприятие), финансово и технико-экономического состояния оцениваемого предприятия и т.д. Преимущество данного способа заключается в том, что, собрав и систематизировав информацию один раз, в дальнейшем ее можно использовать для проведения оценок других предприятий.

Кроме общих данных необходимо собрать еще и специальные, к которым можно отнести данные о предприятии и о сопоставимых продажах. Данные о предприятии включают в себя информацию о документах, удостоверяющих право собственности, состав участников предприятия, их доли в уставном капитале, информацию об использовании земельного участка, зданий и сооружений, расположенных на этом участке, включая финансово-экономические и технические характеристики предприятия, физические характеристики зданий и сооружений и т.д.

В настоящее время в России рынок, связанный с оценочной деятельностью, не развит, поэтому сбор информации для оценки предприятия и бизнеса является наиболее трудоемкой частью всего процесса оценки.

Определив виды данных, необходимых для оценки стоимости предприятия и бизнеса, важно выявить источники их получения.

4. Анализ конъюнктуры рынка.

Конъюнктура рынка (рыночная конъюнктура) - ситуация на рынке, сложившаяся на данный момент или за какой-то промежуток времени под воздействием совокупности условий. Постоянно действующие факторы конъюнктуры: научно-технический процесс, влияние монополий, вмешательство государства, инфляция, сезонность и др. Непостоянные (стихийные) факторы конъюнктуры: социальные конфликты, стихийные бедствия, политические кризисы и др.

Важнейшим элементом методологии анализа и прогноза рыночной конъюнктуры является установление активности и характера действия циклических факторов, определение фазы цикла, сроков перехода цикла в следующую фазу и его динамика в перспективе. Цикличность рынка - постоянные краткосрочные и долгосрочные колебания рынка, связанные с глубинными экономическими и социальными процессами. Экономический цикл содержит фазы подъема, высокой конъюнктуры (бум), спада (рецессия) и низкого уровня экономической активности (депрессия). Подобный цикл длится от 3 до 5 лет.

Процедура оценки

Основные этапы процедуры оценки

Оценка стоимости -- это совокупность логических процедур и расчетов, имеющих целью формирование обоснованного заключения о величине стоимости Объекта оценки. Процедура оценки стоимости представляет собой совокупность действий по выявлению и анализу физических, экономических, социальных и прочих факторов, оказывающих влияние на величину стоимости Объекта. Он состоит из следующих основных этапов.

1. Сбор данных об Объекте оценки и их анализ: оценщики изучают документы, предоставленные Заказчиком, отражающие хозяйственное и финансовое положение эмитента. Эти документы включают сведения об имуществе фирмы, документы финансовой отчетности, документы внутреннего финансового учета фирмы, сведения о планах руководства эмитента относительно его дальнейшего развития, прогнозы руководства об ожидаемых результатах коммерческой деятельности и пр.

2. Выбор основных подходов и методов оценки.

3. Применение выбранных методов в рамках традиционных подходов к оценке.

4. Анализ результатов, полученных при использовании разных подходов, их согласование и применение необходимых скидок или премий.

5. Подготовка отчета об оценке. Отчет представляет собой краткое повествовательное изложение анализа, результатов расчета, согласования стоимости и заключения.

Анализ основных подходов к оценке

При оценке бизнеса используют три подхода к оценке:

· затратный подход;

· сравнительный подход;

· доходный подход.

Теоретические основы затратного подхода

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении собственности и исходит из того, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение активов фирмы аналогичных по назначению и качеству в обозримый период без существенных задержек. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины издержек при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке.

Балансовая стоимость активов предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета может не соответствовать рыночной стоимости. В результате перед оценщиком встает задача проведения корректировки баланса предприятия. Для осуществления такой корректировки предварительно проводится определение обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает рыночную стоимость собственного капитала предприятия.

Базовой формулой в затратном подходе является:

Собственный капитал = активы - обязательства. Существуют два метода определения стоимости компании в рамках затратного подхода:

· методом стоимости чистых активов;

· методом ликвидационной стоимости.

Метод стоимости чистых активов (или, по-другому метод скорректированных чистых активов NAV- Net Asset Value) используется, когда рассматривается функционирующее предприятие и когда имущество фирмы таково, что по нему могут быть без затруднений получены надежные данные о рыночной стоимости. Данный метод эффективен при оценке тех фирм, которые успели накопить эти активы в результате капитализации своих доходов за предыдущие периоды, т.е. он наиболее целесообразен для оценки фирм с достаточно солидной предисторией. В случае, когда имеющихся у оценщиков данных недостаточно для расчета обоснованных величин рыночной стоимости составляющих собственного капитала, применяется метод балансовой стоимости чистых активов.

Другой метод -- метод ликвидационной стоимости компании (LV - Liquidation Value) -- применяется, когда компания находится в ситуации банкротства или ликвидации, либо когда есть серьезные сомнения в способности компании оставаться действующей. Это отражается в информации о низких или даже отрицательных доходах на активы, что служит показателем экономического устаревания данного бизнеса. Ликвидационная стоимость представляет собой денежную сумму, которую собственник компании может получить при ликвидации компании и раздельной распродаже ее активов после расчетов со всеми кредиторами и оплаты издержек ликвидации.

Применение затратного подхода необходимо в двух случаях

· во-первых, затратный подход незаменим при оценке некотирующихся компаний, чаще всего зарегистрированных в форме ООО, ЗАО, которые, как правило, имеют непрозрачные финансовые потоки;

· во-вторых, применение затратного подхода вкупе с другими подходами, и, прежде всего, доходным подходом, позволяет принимать эффективные инвестиционные решения.

Теоретические основы сравнительного подхода

Сравнительный подход основан на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, рыночный подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу собственность заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичную по качеству и пригодности собственность. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке состоялись сделки купли-продажи объекта собственности, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.

Традиционно при оценке рыночной стоимости любого актива и бизнеса в рамках сравнительного подхода используют три метода:

· метод компании-аналога (метод рынка капитала);

· метод сделок (продаж);

· метод отраслевых коэффициентов.

Метод рынка капитала предполагает использование в качестве базы для сравнения сложившиеся на фондовом рынке реальные цены купли-продажи акций (неконтрольных пакетов).

Метод сделок предполагает использование в качестве базы для сравнения реальные цены купли-продажи на внебиржевом рынке консолидированных пакетов акций или компаний в целом.

Метод отраслевых коэффициентов основан на использовании отраслевых мультипликаторов, рассчитанных в ходе исследований статистики продаж предприятий отрасли, проводимых специализированными агентствами. Необходимо, чтобы исследование было проведено не менее чем для половины всех предприятий отрасли, сопоставимых по размеру с оцениваемым. Метод отраслевых коэффициентов пока не получил достаточного распространения в отечественной практике в связи с отсутствием необходимой информации, требующей длительного периода наблюдения.

Применение методов компании-аналога и сделок заключается в последовательном выполнении следующих действий:

· сбор необходимой информации;

· составление списка предприятий-аналогов;

· финансовый анализ и сопоставление;

· расчет оценочных мультипликаторов;

· выбор величины мультипликатора;

· определение предварительной величины стоимости;

· внесение итоговых корректировок.

Теоретические основы доходного подхода

Доходный подход позволяет определить стоимость Объекта оценки приведением стоимости ожидаемых будущих доходов и расходов (в том числе и долгосрочных обязательств) предприятия к оценке их стоимости в настоящее время.

При этом выдвигается предположение о том, что потенциальный собственник не заплатит за данный бизнес сумму большую, нежели та, которую составляет текущая стоимость реальных доходов от этого бизнеса, которую он сможет получить в будущем. Равным образом, собственник не продаст свой бизнес дешевле, чем текущая стоимость тех доходов, которые он сможет получить в будущем.

Данный метод оценки считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотиваций покупателя, поскольку, приобретая бизнес, он вкладывает деньги не в набор активов, а в поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства и получить прибыль большую, нежели он получит, вложив свои средства иначе.

Использование доходного подхода к оценке стоимости бизнеса наиболее обосновано в случае, когда предприятие находится в стадии роста или стабильного экономического развития. Также применение доходного подхода возможно при анализе перспектив дальнейшего развития предприятия (оценка инвестиционного проекта). В любом случае, на основе данных этого оценочного подхода необходимо принимать серьезные управленческие решения.

Оценка стоимости бизнеса с применением доходного подхода может быть выполнена по методу прямой капитализации доходов, который реально применим в случае, когда речь идет о стадии стабильного развития бизнеса, или, по методу дисконтирования денежных потоков (DCF), когда прогнозируемые денежные потоки не являются постоянными.

Методика расчета стоимости бизнеса методом дисконтирования денежных потоков осуществляется в следующей последовательности:

· выбор типа денежного потока;

· определение продолжительности прогнозного периода;

· анализ ретроспективных потоков доходов и их прогнозирование на будущие периоды;

· анализ потока расходов и их прогноз;

· прогнозирование прироста (уменьшения) потребности в финансировании оборотных средств;

· прогнозирование инвестиций (капитальных вложений);

· расчет ставки дисконтирования;

· расчет продленной стоимости предприятия (методом расчета ликвидационной стоимости чистых активов или по модели Гордона);

· расчет текущей стоимости предприятия путем суммирования приведенных денежных потоков по выбранной ставке прогнозного периода и продленной стоимости предприятия;

· внесение итоговых поправок.

Процесс оценки недвижимости можно условно разделить на семь этапов:

1. Постановка задачи и заключение договора на оценку объекта; разработка плана оценки.
2. Сбор данных (общих, специальных, сравнительных) и верификация информации на полноту и достоверность.
3. Общий и специальный анализ рынка.
4. Анализ наиболее эффективного использования конкретного объекта недвижимости.
5. Выбор подходов и методов оценки и непосредственное проведение оценочных расчетов применением методов оценки: затратного, сравнения продаж, капитализации дохода.
6. Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов, и установление итоговой величины стоимости.
7. Составление отчета о результатах оценки недвижимости. Оценка объекта начинается с определения проблемы - постановки задачи. Ее можно разбить на шесть основных моментов:

1) идентификация объекта недвижимости, состоящего в общем случае из земельною участка и улучшений (определение границ оцениваемого имущества, что именно должно быть оценено);
2) определение объема оцениваемых имущественных прав, связанных с конкретным объектом недвижимости (заказчик может иметь лишь право на аренду или определенную долю в партнерстве, собственность может быть обременена закладной и т.д.);
3) определение даты оценки (весь процесс анализа информации должен быть привязан по времени к конкретной дате, поскольку рынки и рыночные условия, а следовательно, и факторы, влияющие на величину стоимости, могут меняться. Вычисленное значение стоимости для другого момента времени может не соответствовать действительности);
4) определение цели оценки для заказчика (заказчик, как правило, ставит перед оценщиком конкретную цель - выполнить оценку объекта недвижимости, которая необходима ему для реализации какого-то его плана, - страхования объекта, его продажи или получения кредита под его залог, - это есть назначение оценки, ее функция);
5) выбор вида (стандарта) стоимости, соответствующего установленной функции оценки. В каждом случае оценщик должен выбрать конкретный вид оценочной стоимости, который соответствует установленному назначению оценки (см. табл. 7.2). В случае использования стоимостей нерыночного типа особое внимание необходимо уделить их ясному и недвусмысленному разграничению с рыночной стоимостью;
6) выявление ограничительных условий (они могут касаться объема и характера предоставленной заказчиком информации, возможностей оценщика самостоятельно выполнить весь объем оценочных работ, возможности тщательного визуального осмотра объекта оценки и пр.).

Все эти шаги должны быть оговорены и согласованы с клиентом в целях устранения возможного взаимного непонимания.

Оценка объектов недвижимости проводится на основании договора (включающего задание на оценку) между оценщиком и заказчиком. В статье 10 Закона об оценочной деятельности требования к договору сформулированы следующим образом:

1. Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме.
2. Договор на проведение оценки должен содержать:
- объект оценки (Правильнее было бы — «описание или указание на объект оценки»).;
- вид стоимости имущества (способ оценки) (Оценщики не пользуются термином «способоценки», тем более в качестве уточнения (поскольку находится в скобках) термина «вид стоимости»);
- размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
- сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с Законом об оценочной деятельности;
- наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
- указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
- указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности но отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и ст. 246 Закона об оценочной деятельности, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.
-
3. В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.

Договор на проведение оценки как единичного объекта, так и ряда объектов должен содержать точное указание на этот объект или эти объекты, а также описание этого объекта или этих объектов

4. В отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством РФ.

В договоре может также оговариваться право оценщика выступать от имени заказчика при сборе информации о зонировании, условиях окружающей среды, право оценщика и его помощников на обследование объекта собственности и проведение, если это необходимо, дополнительных исследований и тд. Оценщик осуществляет предварительный осмотр объекта и составляет календарный план оценки с определением количества необходимого персонала, графика работ, что необходимо для установления размера оплаты работы оценщика. Вознаграждение оценщика не должно основываться на размере определенной оценщиком стоимости недвижимости.

После того как договор подписан, оценщик разрабатывает детальный рабочий план оценки, предусматривающий реализацию процесса профессионального стоимостного оценивания в отношении конкретного объекта недвижимости и в соответствии с поставленной задачей.

Сбор данных . Оценка стоимости недвижимости представляет собой задачу прикладного экономического анализа, в основе которой лежат систематические методы сбора, анализа и обработки информации для получения обоснованных результатов. Характер объекта или объектов собственности определяет объем работ по сбору необходимых сведений и их вид.

Разработка точных оценочных моделей как при массовой, так и при индивидуальной оценке зависит от адекватною сбора и анализа рыночной информации, вынесения суждения относительно варианта наиболее эффективного использования собственности, изучения факторов спроса и предложения. Обычно эта информация разбивается на три основные категории: общая информация о факторах, воздействующих на стоимость объекта недвижимости на региональном уровне: специальная информация о факторах, воздействующих на стоимость объекта на местном и сегментном уровнях, включающая информацию сравнительную по сопоставимым объектам; конкретная информация об особенностях оцениваемого участка и находящихся на нем улучшений, влияющих на стоимость.

Эти данные включаются в основную часть отчета. В этой части отчета необходимо приводить три липа общих данных: региональные, городе кие и по ближайшему окружению. Для крупных городских центров может быть достаточно данных по городу.

Региональные, юродские и районные банные дают экономическую основу для оценки и анализа окружения, в котором объект оценки должен быть конкурентоспособным. Информация должна включать: географические данные, социальные и экономические условия и тенденции развития. Из этой информации складывается мнение оценщика. Региональные данные включают:

Расположение объекта недвижимости относительно близлежащих городов, рынков и городских центров;

II - экономические тенденции развития региона;
- характеристики населения области на основании имеющейся статистики;
- тенденции в изменении показателей состава и занятости населения, товарных рынков;
- транспортные коммуникации, включая дорожную сеть, железные дороги и их влияние на оцениваемый объект недвижимости;
- услуги, включая коммунальные, доступные в регионе;
- карты (топопланы), позволяющие определить местонахождение объекта.

Региональные данные наиболее важны при оценке сельскохозяйственной недвижимости и недвижимости, расположенной в небольших городах (поселках).

Если объект находится в крупной городской агломерации, то данные региональные и по городу могут часто перекрываться. Когда данные по городу приводятся отдельно от региональных, то они включают в себя следующую информацию:
- краткую историю города и тип управления;
- структуру населения, образовательную структуру и систему управления;
- климат и характер местности, природные ресурсы;
- основные тины застройки, возможности для отдыха, парки;
- систему коммуникаций, транспортную систему;
- рынок труда и профессиональную структуру населения;
- налоги;
- карту города с указанием объекта оценки.

Данные по ближайшему окружению должны быть детализированы до такой степени, чтобы читатель отчета об оценке смог судить о ходе проводимого анализа. Эти данные для жилых объектов должны иметь следующие характеристики:
- карту с четко очерченными границами землепользователей и указанием местоположения объекта;
- физические характеристики;
- близость к объектам социальной и транспортной инфраструктуры (школам, торговым центрам, центрам занятости, остановкам общественного транспорта, паркам и т.д.);
- доступные общественные услуги;
- типичные здания в окрестностях, их общее состояние, возраст и пределы стоимости;
- выявленные тенденции развития;
- средний размер семьи, средний доход жителей.

Кроме, большинства из перечисленных данных сведения по окружению для нежилой недвижимости включают также следующие специальные данные:

- рынок офисных зданий, их доступность, потенциальный спрос;
- торговые услуги и структура спроса;
- пассажиропотоки;
- торговая конкуренция и возможность проникновения на рынок;
- тенденции в развитии и застройке района, изменении использования недвижимости, налогообложении;
- стоимость электроэнергии;
- возможности для работников (транспорт, кафе, рестораны, торговые центры, банки).

Специальные данные могут быть самыми разнообразными. В качестве примера приведем типичное описание земельного участка, описание зданий и сооружений.

Типичное описание земельного участка включает:
- размеры, форму, площадь, топографические характеристики;
- состояние почвы и подпочвенного пласта, дренажные характеристики;
- наличие подъезда, коммуникационных линий и коммунальных сооружений, включая затраты на их строительство;
- работы по благоустройству вне пределов участка (устройство улиц, тротуаров, бордюров, кюветов);
- благоустройство самой территории земельного участка (работы по парковой архитектуре, устройство внутренних подъездных путей, прогулочных дорожек, водопровода, канализации);
- общий вид, близость к непривлекательным и опасным объектам;
- согласованный вариант использования (зонирование), ограничения, сервитуты, обязательства и т.д.;
- факторы местоположения, которые будут оказывать влияние на рыночную стоимость.

Типичное описание зданий и сооружений в зависимости от типа собственности включает следующие характеристики:
- качество и тип постройки, количество помещений;
- площадь застройки, размеры, общая (полезная) площадь здания, размеры и площадь отдельных комнат и помещений внутри здания;
- год первоначальной постройки, время проведения ремонта, реконструкции и пристройки новых сооружений;
- стиль, дизайн, планировка;
- наружные конструкции, фундамент, кровля, двери, окна, фонари, проемы;
- наружная отделка, внутренняя отделка (полы, стены, перегородки, потолки, встроенные шкафы, кладовые);
- сантехнические системы и сооружения, электропроводка, системы кондиционирования и отопления, встроенное оборудование (состояние и пригодность);
- расположение сооружений на участке и их характеристика (гаражи, бани, хозяйственные постройки, площадки, портики и другие структуры);
- разделение конструкций и элементов здания на долговременные и с коротким сроком службы (фактический возраст и реальный срок эксплуатации, остаточный срок экономической эксплуатации, состояние);
- функциональное устаревание (функциональная пригодность или непригодность).

Сравнительные данные - это в основном данные рынка. В условиях формирования рынка недвижимости и земельного рынка основными источниками получения информации о рыночных ценах могут быть:

Договоры купли-продажи земельных участков и иных объектов недвижимости;
- данные о предложениях по продаже объектов недвижимости и земельных участков по информационным риелторским и иным бюллетеням, объявлениям и сообщениям о намерениях продать недвижимость в средствах массовой информации;
- данные государственной статистики.

Все собранные данные используются для двух типов анализа рынка недвижимости: общего и специального.

Анализ данных на полноту и достоверность (верификация). Такой анализ должен проводиться в соответствии с требованиями к информации, изложенными в ФСО. При появлении сомнений в отношении каких-либо данных они отбрасываются.

После того как оценщик выбрал методы нескольких классических подходов и применил их в оценке стоимости конкретного объекта недвижимости, возникает необходимость проанализировать и согласовать результаты, полученные при их применении. Для получения окончательного заключения встает вопрос о выведении итогового значения стоимости. Поскольку всегда имеется некий разброс в численных значениях стоимостей, определенных разными подходами, то задача оценщика - дать объяснения этому разбросу, проанализировав его причины. Если какой-либо из подходов не использовался, то необходимо объяснить причину этого.

Согласование результатов и установление итоговой величины стоимости. В ФСО-3 в п. 8 раздела III «Требования к содержанию отчета об оценке» указывается, что «вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должен содержаться» раздел «Согласование результатов». Следует помнить, что окончательная величина стоимости обычно не является средним значением стоимостей, полученных тремя подходами.

Составление отчета об оценке. Требования к отчету представлены в Законе об оценочной деятельности и ФСО-3. Кратко отметим особенности составления отчета об оценке, характерные для международной оценочной практики.

Отчет об оценке составляется в письменном виде. Содержание этого документа может быть различным в зависимости от назначения. Существуют три основных типа отчета: в форме письма (краткий), часто называемый экспертным заключением; отчет стандартной формы и полный повествовательный отчет.

Краткий отчет является заявлением оценщика о величине стоимости. В нем отсутствует какая-либо дополнительная информация, какой-либо анализ собранных и использованных оценщиком данных. Такой отчет имеет ограниченное использование и применяется чаще всего в двух случаях: если заказчик уверен в квалификации и опыте оценщика и если объект оценки очень прост.

Отчет стандартной формы используется при оценке стандартной жилой недвижимости (квартиры, коттеджи, таун-хаусы и т.п.), а также он мог бы использоваться при массовой оценке.

Повествовательный отчет позволяет оценщику наиболее полно обосновать свое мнение и убедить читателя отчета в правильности своих умозаключений и приведенных численных результатов.